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Entretien avec Abdelmajid Bergach, notaire : «J’aurais aimé que les promoteurs offrent plus de sécurité et de transparence aux clients»

27.06.2018 - 00:02

Les Marocains du monde considèrent que l’article 2 du code de droit réel est une menace et une source d’insécurité juridique. Cet article stipule que si une personne arrive à spolier votre bien et vous laisse passer un délai de 4 ans, elle sera réputée titulaire de droit de manière absolue. Donc pas moyen de récupérer le bien.

ALM : Le SMAP est une occasion pour les futurs acquéreurs de se concerter avec les notaires et discuter des pratiques et modalités en vigueur. En tant que professionnel, comment évaluez-vous ces échanges?

Abdelmajid Bergach : Il faut dire que nous nous inscrivons dans l’évolution. Nous observons des changements d’une édition à l’autre. Mais reste à savoir si ces changements vont dans le bon sens ou non. En tant que  professionnel j’aurais aimé que les promoteurs offrent plus de sécurité et de transparence aux clients car les méthodes qui sont proposées aujourd’hui laissent quelque part à désirer. Lors de l’achat d’un bien en l’état  futur d’achèvement, on propose un contrat de réservation. Ce contrat prévoit pour le promoteur une avance de 5% qui est séquestrée sur un compte disponible. L’acheteur jouit, en contrepartie, d’un droit de rétractation de 30 jours qui suivent la signature du contrat. Si l’on se rétracte à partir de l’exercice de ce droit le promoteur doit restituer les fonds. Mais malheureusement les choses se déroulent autrement. Dans la réalité, le promoteur perçoit une avance de plus de 5% et en revanche  il est très difficile d’obtenir la restitution. Autre chose à signaler, le contrat de réservation doit absolument être suivi de contrat préliminaire qui, lui, prévoit des garanties supplémentaires, notamment la garantie financière de remboursement des avances et la garantie financière d’achèvement. Certes, ces garanties ne sont pas opérationnelles  pour le moment puisqu’on attend le décret, mais n’empêche qu’il faut se mettre à la place de l’acquéreur qui s’engage sur des avances et que si le promoteur tombe en faillite n’a que les yeux pour pleurer. 

Qu’en est-il des retards de livraison ?

Les meilleurs projets aujourd’hui sont ceux qui s’achèvent déjà. Les promoteurs ont beaucoup d’avance chez les acquéreurs mais pour livrer cela leur prend des années. Ce retard si l’on respecte la loi  est sanctionné par des pénalités et majorations, soit une indemnité égale à 1% et ce dans la limite de 10%; et ce selon la somme perçue par le promoteur. C’est également un dispositif que l’on n’applique pas puisque l’acheteur une fois qu’il s’engage dans l’acte d’achat le rapport de force s’inverse.

Quelles sont les problématiques qui ressortent à chaque fois lors de vos échanges avec les acquéreurs?

J’énumèrerais deux grandes problématiques. Tout d’abord la VEFA, précisément dans quelle mesure les promoteurs respectent les dispositions de cette loi. Le constat est amer puisque les procédures proposées ne sécurisent pas les acheteurs . Il y a des avances qui sont perçues mais en contrepartie il n’y a pas de visibilité par rapport à la date de livraison et à la qualité du produit qui va être livré, etc. Le deuxième problème concerne la réforme du code de droit réel et particulièrement l’article 2. C’est un article qui fait couler beaucoup d’encre. Les Marocains du monde considèrent que cet article est une menace et une source d’insécurité juridique. Cet article stipule que si une personne arrive à spolier votre bien et vous laisse passer un délai de 4 ans, elle sera réputée titulaire de droit de manière absolue. Donc pas moyen de récupérer le bien. C’est pourquoi aujourd’hui beaucoup de Marocains du monde et d’associations demandent la réforme de cet article 2.

Y-at-il une fiscalité dédiée aux Marocains du monde ?

Absolument pas. Certaines exceptions sont accordées aux MRE mais c’est plus de l’ordre de la fiction que d’autre chose. Aujourd’hui on sait que pour profiter d’un abattement dans le cadre de la taxe sur les profits immobiliers il faut justifier d’une habitation. L’administration fiscale accorde cet avantage à des Marocains bien qu’ils aient un domicile fiscal à l’étranger à partir du moment que ce bien est utilisé en point de chute au Maroc et s’ils restent six ans ils peuvent bénéficier de l’exonération. Après il y a d’autres types d’exonération. Je dirais c’est de l’ingénierie juridique et financière puisque les Marocains du monde, soit individuellement, soit dans le cadre d’une société, peuvent acquérir un bien en exonération de TVA au Maroc. Toutefois,  certaines conditions s’imposent pour bénéficier de cet avantage. Il faut destiner le bien à acquérir en location meublée et il faut également le maintenir dans ses actifs pendant une  durée de 10 ans à condition  bien entendu de s’y mettre pendant les trois premières années de la date  de démarrage de l’activité que cela soit pour une société ou une personne physique. Il faut savoir qu’en parallèle à la fiscalité nationale, il faut également prendre en considération les conventions internationales. Le Maroc et la France sont liés par une convention de non double imposition. Cette convention permet d’éviter qu’un même revenu puisse subir deux fiscalités. A titre d’exemple un MRE qui achète un bien au Maroc pour le mettre en location, les revenus locatifs sont taxés au Maroc suivant la convention en vigueur. Après, ce qu’il paye au Maroc comme impôt sur le revenu (IR) est déductible de son IR en France parce qu’il est contribuable fiscal français.

Qu’en est-il des étrangers qui investissent dans l’immobilier marocain ?

Il existe un dispositif qui concerne le rapatriement des retraites parce qu’il bénéficie d’un abattement qui va jusqu’à 80%. En dehors de cela,  ils sont soumis aux règles du droit commun. Aujourd’hui nous encourageons les retraités  français à venir s’installer au Maroc en leur accordant cet avantage mais à condition qu’ils cèdent l’intégralité de leurs pensions au Maroc sans demander par la suite la convertibilité.

» Source de l'article: aujourdhui

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