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un expert appelle à prendre en considération les acquis de l’ancienne politique

Depuis près de deux décennies, le Maroc s’est lancé dans une politique de logement social afin de procurer aux plus modestes un logement décent. En concertation avec les parties prenantes, le gouvernement a annoncé une réforme du dispositif d’aide publique au logement social, en remplaçant plus au moins les incitations fiscales et exonérations par un soutien direct pour l’accès à la propriété.  

Sollicité par Hespress Fr à ce sujet, l’universitaire et président du centre indépendant des analyses stratégiques, Driss Effina, a estimé dans un premier que le gouvernement doit d’abord présenter le bilan « critique » de la politique de logement social des 40 ans passés, d’ajustement et d’amélioration, qui a donné suite à l’état des lieux actuel, que ce soit sur le plan réglementaire ou celui des réalisations. Le but de ce bilan est d’établir les points forts et les points faibles de cette politique à aujourd’hui.

« Cette politique menée depuis des décennies par le Maroc s’est considérablement améliorée en prenant en considération toutes les bonnes pratiques à l’échelle internationale en plus du savoir-faire national. Nous avons donc aujourd’hui une politique sociale qui positionne le Royaume au premier rang à l’échelle africaine« , explique l’économiste.

Ce positionnement africain du Maroc est dû, selon Effina, au fait que, dans le monde entier, notamment en Europe, la politique de logement social est totalement prise en charge par l’Etat à travers les organismes qui dépendent de lui ou des collectivités territoriales.

En Afrique, c’est l’Etat qui prend en charge la construction de logement social.  » Et on a des situations un peu bizarres en Afrique, c’est qu’il y a des files d’attente énormes. Des fois il faut attendre des années après le dépôt d’une demande, pour entrer en possession d’un logement social. Ça peut aller jusqu’à 20 ans d’attente« , dit-il.

Mais le Maroc à travers la politique qu’il a lancée depuis le début de ce siècle, poursuit notre interlocuteur, est arrivé tout d’abord à transférer cette tâche au secteur privé qui prend en charge cette mission là en contrepartie d’incitations, soit sur le plan fiscal ou foncier, et des fois des facilités en termes de procédures d’autorisations, souligne-t-il.

« Tout cela a permis de soulager le budget général de l’État, et soulager les établissements publics qui avaient en charge cette mission, et qui n’existent plus aujourd’hui. Et cela a permis de créer un écosystème de logement social très avancé. On a aujourd’hui des champions et des spécialistes, qui sont des promoteurs immobiliers, en logement social. Et le Maroc a lancé cette initiative à l’époque de Driss Jettou, qui a même ouvert la voie aux promoteurs immobiliers internationaux« , soutient Driss Effina qui a rappelé l’arrivée au Maroc, au début des années 2000, d’investisseurs immobiliers étrangers qui ont préféré investir dans le logement social au Maroc qui offrait des incitations importantes.

Sur le plan de l’offre et de la demande, l’économiste nous indique que l’offre dépasse largement la demande. «  Il y a même un stock, qu’on a estimé à 15.000 logements sociaux, qui se trouvent sur le marché sans acheteurs, alors que dans d’autres pays d’Afrique, notamment chez notre voisin algérien, il n’y a pas de logement social. Les gens attendent des années pour que l’Etat construise un logement et le met sur le marché« , compare-t-il.

Pour l’économiste, la politique sociale de logement menée actuellement par le Maroc  » mérite d’être bien évaluée et bien ajustée, avant d’entrer dans de nouvelles réformes« , notant « qu’il faut d’abord soulever les points forts de cette politique pour ne pas faire des faux pas dans l’avenir et casser tout ce qui a été construit « .

Interrogé sur les logements sociaux construits un peu partout au Maroc et qui se sont transformés au fil des années en « ghettos », Driss Effina précise d’abord qu’il faut distinguer entre la politique elle-même et sa mise en oeuvre.

« Là il s’agit d’erreurs de mise en oeuvre. Chaque promoteur signe une convention avec l’Etat pour la construction de ces logements. Et dans ces conventions, il y a plusieurs équipements publics qui doivent accompagner les logements. Ce qui se passe en général, c’est qu’on réceptionne les logements sans que les équipements ne soient aménagés, raison pour laquelle nous tombons dans cette situation-là. De même, il y a des densités à respecter dans chaque programme de logement social. Mais malheureusement, il y a des détournements à ce niveau-là, et les responsables au niveau de certaines zones ont accepté de réceptionner des programmes qui ne répondent pas au contrat signé avec le promoteur. C’est ce que j’appelle les erreurs de mise en oeuvre, qui n’ont rien à voir avec la politique elle-même qui demeure une politique très efficace et qui a fait ses preuves dans plusieurs zones du Maroc« , dit-il.

Pour l’économiste, ses dysfonctionnements sont liés à certains promoteurs ou encore des responsables qui acceptent de réceptionner les logements malgré le non-respect du cahier de charges par le promoteur, ainsi que la délivrance d’autorisations de construction dans des zones où il ne faut pas.

« Il y a un cahier de charges qui doit être respecté par le promoteur. Mais malheureusement, il y en a certains qui ne le respectent pas et essaient de gagner sur tous les plans (fiscalité, équipements publics …)« , souligne-t-il.

Venons en au soutien direct évoqué dans la réforme annoncée par le gouvernement. Selon Driss Effina, il y a déjà un soutien direct au logement social délivré par l’État qui consiste en une subvention qui varie entre 45.000 à 50.000 Dhs que l’Etat donne aux ménages, mais qui est avancée directement aux promoteurs au lieu que le client ne l’avance.

« Nous avons aujourd’hui des aides mixtes qui fusionnent l’aide directe et l’incitation fiscale. A l’heure actuelle, nous n’avons pas beaucoup de détails sur la futur politique annoncée par le gouvernement. Mais on se dirige vers la suppression de l’exonération fiscale et l’augmentation de la subvention donnée par l’Etat au client« , explique l’économiste.

Cela dit, la question soulevée par l’économiste, c’est de savoir si cette nouvelle politique vers laquelle on va converger et qu’on trouve dans le nouveau modèle de développement (NMD), va donner ses fruits.

« Dans le NMD, on a parlé de la suppression de tout ce qui est incitations fiscales aux promoteurs, parce que celui qui a rédigé le rapport a considéré que c’est une aberration, et qu’on doit seulement donner des subventions aux familles qui veulent acheter un logement. Je pense que ça va être une grande dérive« , dit-il. Pourquoi ?

Selon l’économiste, celui qui a proposé cette mesure dans le NMD, ne connaît pas d’abord les modèles existants à l’échelle internationale et leurs points forts et leurs points faibles, ou encore l’historique de cette politique sociale au Maroc.

Étant membre de la commission mandatée par la Banque Mondiale pour évaluer la politique marocaine de logement social, Driss Effina nous indique que le rapport a noté que la politique marocaine, en comparaison avec celles menées en Europe,  » était meilleure parce qu’elle a soulagé le budget général de l’Etat et eu un effet économique extraordinaire en permettant de développer un modèle unique à l’échelle internationale en matière de logement social que nous ne trouvons pas ailleurs « .

Dans ce sens, l’économiste cite l’exemple de l’Italie, où le pack de logement social constitue un grand fardeau pour l’Etat parce qu’il a la charge de l’entretien. « Et lorsque vous avez un pack de logement social qui a atteint les 20 millions d’unités, le budget d’entretien est colossal, alors que le Maroc a privatisé tout cela« , souligne-t-il.

« Le Maroc a fait en sorte que le logement individuel devient la propriété de l’individu qui doit prendre en charge son entretien. L’État ne se charge plus de l’entretien de ce pack de logement et n’est plus locatif du parc de logement social parce qu’il le vend« , explique-t-il, «  contrairement à l’Europe où le pack de logement social est détenu soit par les collectivités territoriales, soit par l’Etat et constitue un grand fardeau pour leur budget« .

Le Maroc est arrivé donc à prendre les bons points des modèles étrangers et développer un savoir unique dans ce domaine, sans peser sur les caisses de l’Etat.

Le point sur lequel nous allons converger, poursuit notre interlocuteur, c’est si l’Etat supprime tout ce qui est incitation fiscale.

« Nous n’allons plus continuer à produire ces logements sociaux comme avant et l’on risque d’avoir moins de logements sur le marché, c’est-à-dire que nous allons revenir à l’habitat anarchique (bidonvilles, etc ). D’autant plus que les villes du Maroc d’il y a 20 ans, ne sont plus les mêmes aujourd’hui grâce à la politique de logement social qui a mis sur le marché des logements au profit de tous les Marocains même ceux qui n’ont pas de revenu stable« , dit-il.

Si le gouvernement décide de supprimer les incitations fiscales, poursuit l’économiste, «  on va se diriger vers les aides directes au logement. Et là, on risque de casser tout un écosystème qui a été construit au fil des années au Maroc depuis presque 20 ans et qui fonctionnait« , soutient il.

« Il faut faire en sorte de garder les acquis de l’ancienne politique de logement. L’aide directe va tout d’abord peser sur le budget de l’Etat, parce qu’on doit prévoir un budget conséquent et l’Etat n’en a pas. Les charges ont été évaluées à un demi-milliard de dirhams par an pour soutenir le logement social et si les promoteurs ne sont pas attirés à travers des incitations fiscales, nous aurons moins de production, et donc moins d’entrées fiscales pour l’Etat dans le domaine de la construction« , conclut notre interlocuteur.

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